بررسی اثرات مدیریت رشد شهری بر قیمت مسکن
نویسنده و پژوهشگر:علیرضا حاج محمدی لیسانس کارتوگرافی از دانشگاه تهران-دانشجوی کارشناسی ارشد: شهرسازی-برنامه ریزی شهری
چکیده:
علاقه به مدیریت رشد شهری مهم و قابل توجه است. با وجود رشد سریع حمایت مدیریت رشد شهری،نگرانی در مورد اثرات مدیریت رشد شهری بر قیمت مسکن وجود دارد.بعضی از نهادها و سازمانها مدعی هستند که ابزارهای سیاسی بسیاری در مورد مدیریت رشد شهری جهت تحت تاثیر قراردادن بازار زمین و مسکن برای کمک به مشکلات قیمت مسکن وجود دارد.خوشبختانه،اثرات مدیریت رشد بر قیمت مسکن موضوعی است که تحقیقات قابل توجهی توسط محققان آموزش دیده در اقتصاد،برنامه ریزی،و املاک و مستغلات دارد. برای درک کامل تاثیر مدیریت رشد بر قیمت مسکن،پژوهشگر باید به چند سوال پاسخ دهد.آیا قیمت مسکن متاثر از سیاست است؟ اگر چنین است،افزایش قیمت به دلیل محدودیتهای عرضه یا امکانات تقاضا کننده است.اگر مقصر محدودیت عرضه است،پس چگونه رقابت برای توسعه بازار زمین وجود دارد؟همچنین،تولید کننده مسکن با چه موانعی برای تولید انبوه و با تراکم بالای روبرواست؟در نهایت، چگونه عرضه و تقاضا برای مسکن در جوامع با مدیریت رشد شهری انعطاف پذیر است؟در این گزارش برای رسیدن به پاسخ سوالات از مطبوعات(روش کتابخانه ای) استفاده شده است.هدف از این بررسی محکوم کردن و یا ترویج عملکرد رشد شهری نیست.
1- مقدمه:
مسئله مسکن و تهیه سرپناه برای انسان از زمانهای دور بعنوان یک اصل مهم تلقی شده و هنوز هم مهمترین و گرانبها ترین کالایی است که بشر در طول حیات خود تهیه می کند، حال باید مورد بررسی و مداقه قرار گیرد که آیا با مدیریت رشد شهری می توان قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داد یا خیر. با این بررسی که به صورت کتابخانه ای است مدیریت رشد شهری از طریق طرحهای مختلف شهرسازی مورد بررسی قرار می گیرد و از آنجا که مشکل به خودی خود ایجاد نمی شود و رشد شهرها اجتناب ناپذیر است.تجزیه و تحلیل ما روی اطلاعات و شواهدی است که در مجلات و مقالات مختلف بررسی و مورد داوری قرار گرفته اند.هر چند نتیجه گیری ما بر اساس مشاهدات بوده است،لذا امید است که بررسی های انجام شده نتایج واقعی که مورد انتظار است را داشته باشد.
2- مدیریت رشد شهری
تعریف ما از مدیریت رشد شهری بعنوان استفاده آگاهانه و یکپارچه از برنامه ریزی و اختیارات نظارتی و مالیِ دولتهای مرکزی و محلی برای نفوذ در الگوی رشد و توسعه به منظور رفع نیازهای پیش بینی شده است.ابزارهای موثر در این تعریف عبارتند از:طرح جامع،منطقه بندی،مالیات بر اموال،هزینه های توسعه،سرمایه گذاری های زیر ساختی و دیگر ابزارهای سیاسی که زمین و ساخت و ساز مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند. به طور کلی سیاستهای طراحی برای برانگیختن توسعه اقتصادی(مثل مناطق سرمایه گذاری،سیاستهای جلب و جذب صنعتی و دیگر برنامه های کاهش مالیات) و سیاستهای کلی به منظور رفاه اجتماعی ،مانند برنامه های خدمات اجتماعی،خدمات بهداشت عمومی و سایر خدمات اجتماعی از این تعریف مستثنی هستند.
مدیریت رشد از کنترل رشد متمایز است ،چرا که در آن ظرفیت توسعه مدیریت رشد به شیوه ای پیش بینی شده مشخص شده است. نمونه ابزارهای کنترل رشد عبارتند از: مهلت قانونی،سهمیه توسعه و مانند اینها.این کار همیشه ممکن نیست اما با اینحال،باید بگویم تفاوت بین کنترل رشد و یک ابزار مدیریت رشد به سادگی یک برچسب یا صدور یک حکم است.یک ابزار مدیریت رشد اثرات خاص و بسیار متفاوتی را در شهرداری های مختلف می تواند داشته باشد.در حالی که تمرکز اصلی ما در خصوص مدیریت رشد و مسکن مناسب با در نظر گرفتن ارتباط بین کنترل رشد و مسکن مقرون به صرفه و ارزان (مناسب) است.همانطور که نشان داده خواهد شد.به طور کلی به این نتیجه می رسیم که مدیریت رشد جهت بررسی آن بخش از دارایی های ماست که اثرات کمتری بر تهیه و توزیع مسکن مناسب و ارزان قیمت نسبت به مقررات سنتی کاربری زمین دارد.با این حال،حتی در جوامع با کنترل رشد از تلاشهای قابل توجهی برای گسترش و عرضه مسکن مقرون به صرفه و مناسب از طریق الحاق منطقه بندی مناسب تشخیص داده شد.
3- مسکن مناسب و مقرون به صرفه
مشخص کردن مسکن مناسب و مقرون به صرفه سخت و مشکل است؛ و به طور کلی شامل ظرفیت خانوار ها به مصرف خدمات بخش مسکن دارد، که علی الخصوص شامل رابطه بین درآمد خانوار،قیمت مسکن و اجاره است. سنجش دیگر مشکلات شامل تعریف درآمد(چه دائم یا گذرا،غیر تبدیل شدن به پول،شخصی یا خانوادگی) و تعریف هزینه مسکن(چه داوطلبانه یا اجباری،کلی یا در واحد خدمات مسکن،اسمی یا واقعی،پرداخت وام مسکن) از یکدیگر متفاوت است.
معنی دیگری از مسکن مناسب:
سنجش کمبود سرپناه،استفاده از مقیاس برای انعکاس درآمد بالا و خانواده های کم استطاعت جهت پرداخت بیش از 50 درصد درآمد خانوار خود در بخش مسکن که هنوز سایر نیاز اساسی باقی مانده دارند. در حالی که خانواده های با درآمد بسیار کم که حتی ممکن است با پرداخت 10 درصد از درآمد خود برای هزینه های مسکن مجبور به چشم پوشی از هزینه های ضروری پزشکی و مواد غذایی سالم باشند.
4- چرا مدیریت رشد؟
بسیاری از مشکلاتی که امروزه حومه نشینی با آن مواجه است از زمان جنگ جهانی دوم ایجاد شده است.جاده ها برای کاهش حجم ترافیک افزایش یافتند. نفوذ و گسترش مناطق کم تراکم مسکونی و توسعه حمل و نقل عمومی غیر عملی است و عملا ًاتومبیل به تنها وسیله انتخابی برای حمل و نقل تبدیل شده است.وابستگی به خودرو باعث تخریب و آلودگی هوا در برخی نقاط شده که در سطح هشدار است. اما مشکل به خودی خود ایجاد نمی شود و رشد اجتناب ناپذیر است.مشکل این است که چگونه برای رشدی که در راه است مدیریتی را به انجام برسانیم که منافع به حداکثر و هزینه ها به حد اقل و به نفع مردم باشد.در مجموع به جای مهار توسعه بازار محور، مدیریت رشد بی روح ، توسعه سازگار با محیط زیست، کارآمد از نظر مالی که فقط پیامدهای اجتماعی مد نظر است.اگرجه در مدیریت رشد تاکید بر پیاده سازی برنامه ای است که آنرا از برنامه ریزی سنتی متمایز می کند.مدیریت رشد ترکیبی از مقررات و مشوق هایی برای هدایت توسعه های جدید و در حال تغییر بازار زمین است.
مشخصه های مدیریت رشد عبارتند از:
1- یک فرایند پویا از روند ارزیابی فعلی،نتایج مدیریت و به روز رسانی اهداف و روشها
2- با استفاده از پیش بینی و انطباق نیاز های توسعه است 3- تعادل بین اهداف رقابت4- به رسمیت شناختن نیازهای محلی در ارتباط با نگرانی های منطقه ای. در نهایت،مدیریت رشد موثر و متاسب با زمین در دسترس برای کاربردها با خواسته های اقتصادی ، نیازهای انسانی و کیفیت محیط زیست است.
مدیریت رشد از اهداف ضروری به شرح ذیل تشکیل شده است.
• حفاظت از کالاهای عمومی مانند هوا و مناظر قابل توجه. برخی از منابع خاص در دسترس برای همه (مانند هوا)هستند. بنابراین از طرف هیچ کس نمی تواند کنار گذاشته شود.و با اضافه کردن یک شخص بیشتر شخص دیگری از لذت آن محروم نمی شود.با این وجود آلودگی هوا محروم کردن مردم از لذت آن است.
• به حداقل رساندن اثرات منفی: برخی از کاربرهای زمین اثرات سوئی بر دیگران دارد،مثل محل دفن زباله در نزدیکی مناطق جدید و برنامه ریزی شده برای توسعه.اگر نمی توان از عوارض جانبی و سوء کاربر های مختلف جلوگیری کرد باید با مدیریت رشد آنرا به حداقل رساند.این مدیریت رشد است که باید اثرات مثبت کاربرهای زمین را افزایش دهد.
• کاهش هزینه های مالی عمومی مردم: در نهایت،مدیریت رشد هزینه هر واحد برای توسعه امکانات و خدمات عمومی را باید به حداقل برساند.
با بررسی متون ، کتب و مقالات متعدد متوجه این موضوع شدیم که در سالهای اخیر دو هدف دیگر به مدیریت رشد اضافه شده است.
• به حداکثر رساندن عدالت اجتماعی: مدیریت رشد باید توازن مشاغل خانگی در مناطق کوچک را به حداکثر برساند،فراهم کردن شرایط مساوی برای دسترسی به کار، خرید و گذران اوقات فراغت.اطمینان حاصل از موقعیت های مسکن و پیشنهادهای اقتصادی و اجتماعی در محله ها از مسائلی است که در مدیریت رشد جهت دستیابی به عدالت اجتماعی به دنبال آن هستیم.
• بالا بردن کیفیت زندگی:نهایتاً،مدیریت رشد با روشهای برنامه ریزیِ جایگزین، باید کیفیت زندگی را بالا ببرد. عناصر کیفیت زندگی ممکن است مسکن و رضایتمندی همسایگان،امنیت از جرم و جنایت و حوادث فاجعه انگیز طبیعت یا ساخته دست بشر و انعطاف پذیری در خانه و مکان انتخاب شده باشد.
مدیریت رشد بدینگونه برای رویاروی با نیازهای توسعه جامعه تلاش می کند.
5- نقش مدیریت رشد بر عوامل موثر بر قیمت مسکن
از آنجهت که این مقاله در مورد ارتباط بین مدیریت رشد و قیمت مسکن است،بحث در مورد عوامل موثر بر قیمت مسکن لازم و ضروری است.درک اینکه قیمت مسکن در اقتصاد بازار مسکن چگونه تعیین می شود، ساده ولی پیچیده است. برای اجاره بهای خانه،به صورت صریح و روشن(پول پرداخت می شود) یا ضمنی(هزینه های غیر پولی مثل آلودگی هوا یا مزایای دسترسی به شغل) که توسط تقاضا برای عرضه خدمات مسکن مشخص شده است. مثال،اگر بدست آوردن سرمایه از اجاره یک خانه در سال60/000/000 ریال باشد (یعنی ماهیانه حدود 5/000/000 ریال) با کسر مخارج (تسهیلات زندگی مانند برق و...،مالیات،بیمه) درآمد خالص محاسه خواهد شد.در این بین به بررسی عواملی که اثرات مستقیم و غیر مستقیم بر قیمت مسکن دارند خواهیم پرداخت.
6- اثرات مستقیم
هر نوع مقررات استفاده از زمین، قیمت مسکن را با افزایش تقاضا برای آن،کاهش عرضه مسکن و یا افزایش نرخ اجاره سرمایه می تواند با نوسان مواجه سازد.تاثیر سیاستهای مدیریت رشد بر قیمت مسکن بستگی به میزان کشش عرضه و تقاضا برای مسکن دارد. میزانی که مصرف کنندگان و یا تامین کنندگان مسکن می توانند از آن فرار کنند(یا تسخیر شوند)اثرات رشد مدیریت مهاجرت به (و یا از)سایر بازارها است.
در واقع قیمت و ارزش یک خانه را می توان با پنج فاکتور مشخص کرد.
و به شرح ذیل اعلام می گردد:
قیمت= ارزش کشاورزی+ارزش ساختاری+ارزش زیر ساختی+ارزش فعلی محل+ارزش آتی محل
ارزش کشاورزی:بهای فرصت استفاده از زمین در کشاورزی.بالا بردن بهره وری کشاورزی در زمینی که ارزش بالایی دارد. سیاستهای مدیریت رشد از راه غیر مستقیم می تواند ترکیب اولیه قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.زمانی که زمینهای کشاورزی به دلیل مدیریت رشد حفظ شوند ارزش زمین برای مصارف کشاورزی افزایش پیدا می کند.با اینحال می توان انتظار داشت که در مناطق شهری تاثیر کمتری را بگذارد.
• ارزش ساختاری:شانس و فرصت استفاده از منابع مورد استفاده برای خانه.هزینه ساخت و ساز از هزینه اولیه زمین بیشتر است. بسیاری از قوانین و مقرات سنتی استفاده از زمین در ساختار واقعی انتخاب و در نتیجه قیمت مسکن نفوذ دارند.
• ارزش زیر ساختی:بهای فرصت استفاده از منابع برای ارائه زیر ساختهای شهری مانند،مدارس،پلیس،آتش نشانی ، آب و فاضلاب و خدمات حمل و نقل را می توان نام برد.هزینه خدمات بیشتر از ارزش اولیه زمین است.
• ارزش فعلی محل:ارزش محلی که خانه در آنجا مستقر است.نزدیکی محل سکونت به مراکز کار،خرید،تفریح و سرگرمی و دیگر ویژگیهایی که برای زندگی جذاب است(نسبت به سایر خانه ها).
• ارزش آتی محل:انتظاری که از افزایش ارزش آتی محلی که خانه در آن مستقر است می رود.شهر به سرعت در حال رشد است. از اینجا ما می توانیم مفهوم رابطه بین مقررات استفاده از زمین، مدیریت رشد و مسکن مقرون به صرفه را در یابیم.
7- اثرات غیر مستقیم:
قوانین و مقرراتِ استفاده از زمین یک ارتباط غیر مستقیم اما بسیار مهم با ،ساختمانسازی،زیر بنا و ارزش عرضه مسکن دارد.ساختمانهای تک خانواری با ساکنین که مالک بنا شده اند و همچنین آپارتمانهای چند خانواری با اجاره دادن حفظ و نگهداری می شوند.هر مقرراتی که مروج ساخت و ساز خانه های تک خانواری و مانع توسعه آپارتمانها باشد،تمایل به جذب بیشتر مالکین و فرصتهای محدود برای اجاره دارد.منطقه بندی نیز تاثیر بسیار مستقیمی بر واحد های مسکونی دارد.
8- نتیجه گیری:
این مدل از تعیین قیمت مسکن نکات مهمی را نشان می دهد.نخست،محرز می گردد که سیاست های سنتی استفاده از زمین از چند طریق می تواند قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. و همچنین با تغییر هزینه های ساخت و ساز، با تغییر هزینه های زیر ساختی،با ساخت جالب تر،با محدود کردن عرضه مکانهای جذاب مسکونی و با تغییر انتظارات مصرف کنندگان می توان در قیمت واحد مسکونی تاثیر گذار گذاشت.همچنین تشخیص داده شد که سیاست های مدیریت رشد می تواند گرایش های یکسانی داشته باشد اما این سیاستها برای همیشه نمی تواند قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.دوماً،مدل نشان می دهد که اثرات رفاه اجتماعی با استفاده از سیاستهای سنتی زمین و مدیریت رشد بیشترین تاثیر را بر قیمت مسکن و یا کاهش قیمت مسکن دارد.افزایش تقاضا و کاهش عرضه می تواند قیمت مسکن را نسبت به درآمد افزایش دهد.این می تواند در هر دو اتفاق بیافتد سیاست های سنتی استفاده از زمین های (با محدود کردن عرضه نسبت به تقاضا) و مدیریت رشد(با افزایش تقاضا نسبت به عرضه).علاوه بر این، مدل نشان می دهد که قیمت مسکن می تواند به طور قابل توجهی انتظارات رشد شهری در آینده را تحت تاثیر قرار دهد.این دو مفهوم خیلی مهم هستند.از یک طرف،جوامع به احتمال زیاد با اتخاذ سیاست های مدیریت رشد و یا کنترل رشد در حال توسعه هستند. در نتیجه به احتمال زیاد این سیاستها در شهر های با افزایش قیمت مسکن بوجود می آیند.از سوی دیگر،سیاستهای مدیریت رشد می تواند قیمت مسکن را چیزی بیش از حد انتظارتحت تاثیر قرار دهد.سرانجام،این مهم است که توجه داشته باشید این مدل ساده محدود است.از همه مهمتر،یک سیاست مدیریت رشد دولتی،ممکن است با سیاستهای محلی تضعیف شود و مقررات سنتی استفاده از زمین ممکن است ساخت و ساز خانه های تک خانواری را تشویق کند.
ارجاعات:
1- نقش مسکن در شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی(شاخص تورم)،علیرضا مقتدائی و همکاران،نشریه بانک مرکزی،سال دوم شماره پنج
2- ﺗﺤﻮﻻﺕ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ، ﺯﻣﻴﻦ ﻭ ﺍﺟﺎﺭﻩ ﺩﺭ ﺳﺎﻝ ١٣٧٠ ﺍﻟﻲ ١٣٨٦- ﻋﻠﻲ ﭼﮕﻴﻨﻲ ﻓﺼﻠﻨﺎﻣﻪ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻤﺎﺭﻩ ٤٢
3- ﺑﺮﺭﺳﻲ ﻧﻘﺶ ﻭ ﺟﺎﻳﮕﺎﻩ ﺩﻭﻟﺖ ﺩﺭ ﺗﺎﻣﻴﻦ ﻣﺴﮑﻦ،سید وحید احمدی، ﻣﺤﻘﻖ ﺍﺩﺍﺭﻩ ﺑﺮﺭﺳﻴﻬﺎ ﻭ ﺳﻴﺎﺳﺘﻬﺎﻱ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﺑﺎﻧﮏ ﻣﺮﮐﺰﻱ ﺝ.ﺍ.ﺍﻳﺮﺍﻥ
4-Clawson, M. 1962. “Urban Sprawl and Land Speculation.” Land Economics 38:1 (pp. 99 – 111
5-Savageau, David and Geoffry Loftus. 1997. Places Rated Almanac. New York: Macmillan
6- Kalinoski, Leah. 2001. Smart Growth for Neighborhoods: Affordable Housing and Regional Vision.
