■ سند-خدمات ثبتی-رانت بخش نقشه برداری

با به رسمیت شناخته شدن مالکیت خصوصی و تفکیک آن از مالکیت دولتی و حاکمیتی در ایران و سایر کشورهای دنیا، به تبع آن خدماتی جهت ثبت مالکیت افراد،موسسات و یا نهادهای دولتی ایجاد شد،با گذشت زمان شیوه های ثبت مالکیت(عمومی، خصوصی و دولتی)تغییر نمود و پیشرفتهای قابل تاملی را در این حیطه تا این زمان شاهد بودیم.هدف نگارنده از ارائه این مقاله تاثیر خدمات مذکور بر ارزش افزوده ملک اعم از زمین(مسکونی و ...)،آپارتمان،ویلا و... است، و این ارزش افزوده پس از به رسمیت شناخته شدن مالکیت فرد توسط دستگاههای حاکمیتی رانت خوانده می شود یا خیر؟

1- مقدمه: در ایران پس از کودتای اسفند 1299ه.ش و سرنگونی رژیم قاجار و روی کار آمدن رضا شاه، وی با مشورتهایی که از برخی سیاسیون و روشنفکران زمان خود می گرفت به سوی ایجاد یک دولت مدرن و پیشرفته حرکت کرد،در این فرایند مقرراتی در خصوص زمین و مالکیت وضع شد و سپس در بهمن 1300 ه.ش قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید سپس در 21 بهمن 1306 قانون ثبت عمومی املاک به تصویب رسید و در سال 1307 متممی به آن افزوده شد و وضایف ثبت کل را معین می کرد، با شروع اقدامات ثبت کل اعتراضات زیادی در سراسر کشور صورت پذیرفت و سپس در 2 خرداد 1308 بند اصلاحی دیگری به قانون مذکور اضافه شد .قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مهر 1308 در خصوص تشکیل ادارات ثبت اسناد و املاک است که ثبت اموال منقول را پس از گذشت دو سال از زمان افتتاح ثبت محل اجباری کرد و معین نمود چنانچه در این مدت کسی ملک خود را به ثبت نرساند دولت مختار خواهد بود ملک وی را ثبت نموده و به تصرف خود در آورد.(لمبتون- کتاب مالک و زارع) با خیانتهایی که در این راستا رضا شاه ملعون انجام داد هکتارها زمین کشاورزی مرغوب را در شمال و سایر نقاط کشور به نام خود به ثبت رساند.با توجه به اینکه در ابتدا ثبت اراضی در خدمت عده معدودی قرار گرفت و اکثر افراد جامعه از این امر محروم ماندند و فقط عده قلیلی موفق به این امر شدند، باعث برخی نابرابری ها در قیمت و ارزیابی اراضی گردید که در این مقاله به بررسی آن خواهیم پرداخت.

2- تاریخچه مختصر ثبت: از آنجایی هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم اخذ مالیات از مالکین بوده است، لذا مهندسین ثبتی مساحت هر ملک،حدود و نوع ملک نام مالک و مجاورین را به اقتضای پیشرفت صنعت چاپ در عصر خود روی پوست ،لوح های گلی یا مسی و ... منعکس می نمودند.در برخی از کشورها مثل روم باستان چون مهندسین و نقشه برداران جزء نیروهای دولتی محسوب می شدند ثبت رسمی بوده و در دادگاهها معتبر و دارای سندیت بوده است. به روایت تاریخ داریوش کبیر پس از تسلط بر آسیای صغیر جهت اخذ مالیات از جمهوریهای متصرف شده دستور داد اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتری ثبت کنند و چون این روش برای اخذ مالیات بسیار مفید بود بعد ها سایر کشورها مثل یونانیان از ایران الگو برداری نمودند.در رم باستان هم چنین اقدامی انجام شد و هر چهار سال یکبار دفاتر تجدید نظر می شد و تغییرات بوجود آمده در وضعیت املاک در آن منعکس می گردید. در سایر کشورهای اروپایی مثل فرانسه و ... اقدامات مشابهی با اندکی تغییر صورت پذیرفت. در دوره قرون وسطی اربابان و سایر موسسات مذهبی برای ثبت املاک خود مجدداً اقداماتی را انجام دادند. به این ترتیب که اسامی رعایا در دفاتر منعکس شد و مبلغی را که باید به اربابان و موسسات پرداخت کنند را در آن درج کردند. 3- فرضیات مقاله: از آنجایی که امروزه از نظر حقوقی مهمترین راه تثبیت مالکیت داشتن سند مالکیتی است که در ادارت یا دفاتر ثبت اسناد و املاک تنظیم شده باشد و با توجه به اینکه در کشور ما مالکیت و صدور سند بطور رسمی سابقه‌ای کمی بیش از یک قرن دارد.تحولات زیادی را خصوصا در چند سال اخیر در بستر فن آوری اطلاعات مربوط به فرایند تنظیم سند شاهد بودیم، با تحقیقات انجام شده در برخی نقاط به عنوان نمونه، مشخص می گردد املاکی که دارای سند مالکیت رسمی هستند از قیمت بیشتری نسبت به سایر املاک (قولنامه ای –فاقد سند رسمی )برخوردارند که این امر را به می توان به چند دلیل عنوان نمود. 1- اطمینان خاطر مالک نسبت به حقوق مالکانه خود در سند مالکیت رسمی 2- برخورداری از برخی خدمات اجتماعی مثل اخذ وام و ...

3- مورد تایید بودن سند مالکیت رسمی نسبت به سند قولنامه ای در تمام نهادها ،موسسات و ارگانهای دولتی و غیر دولتی حال این نکته مورد توجه قرار می گیرد که این افزایش قیمت که ناشی از به رسمیت شناختن مالکیت فردی توسط دولت و ارگانهای رسمی است رانت محسوب می شود یا خیر؟در این خصوص لازم است تعریفی مختصر از رانت و اثرات آن بر زمین شهری داشته باشیم که به شرح ذیل عنوان می گردد.

4- رانت چیست: ماحصل کنش متقابل انباشت ناموزون کار و سرمایه با زمین را رانت می گویند، به زبان ساده تر رانت بازتابی انفعالی از بهره وری سرمایه و کار در محلهای مختلف است.یا به عبارت دیگر اعطای فرصتهای استثنایی و انحصاری می تواند منشاء ایجاد درآمد برای گروههای خاص شود.به طور کلی می توان گفت ارزش افزوده ناشی از کار انجام نشده را رانت می نامیم. از دیدگاه ریکاردو رانت عبارتست از تفاضل میان بهره وری بهترین زمین و بدترین زمین. به طور کلی ساز و کار بوجود آمدن رانت را می توان اینگونه عنوان کرد: زمانی که انباشت سرمایه به نقطه ای برسد که بیش از آن انباشت کردن در یک فعالیت سود آوری گذشته را نداشته باشد سرمایه ها به جای اندوخته شدن در بخشهای اشباع شده صرف ساخت و ساز محیط می شود در نتیجه رونق یافتن ساخت و ساز رانت زمین و روند تغییر کاربری زمین افزایش می یابد و این بحران تا فرونشستن رونق این فعالیت ادامه می یابد،و این چرخه همچنان تکرار می شود.

5- اثرات رانت بر زمین: جذب سودهای حاصل از افزایش قیمت زمین باعث فروپاشی تولیدی های کوچک می شود.بدینگونه که با افزایش قیمت زمین واحد های تولیدی کوچک دست از تولید کشیده و به سوی بورس بازی زمین روی می آورند و بدین صورت این تولیدات منسوخ می شود.همچنین رشد شهر امکان افزایش رانت و ارزش سرمایه غیر منقول را فراهم می آورد و در عین حال زمینه ای برای تمرکز مازاد تولید بوجود می آورد.با رشد شهر زمینهای دورتر از مرکز که از نظر اقتصادی نامرغوب ترند مورد استفاده قرار می گیرند و تفاوت در مرغوبیت اراضی منجر به ایجاد رانت برای اراضی درجه یک می شود.هنگامی که با افزایش تقاضا زمینهای درجه 3 مورد استفاده قرار گیرند رانت برای اراضی درجه 2 ایحاد می شود و ...

6-نتیجه گیری: وجود امنیت مالی یکی از اصول پیشرفت اقتصادی است و این پیشرفت مستلزم همکاری همه جانبه افراد یک جامعه و دستگاههای تاثیر گذار بر این امر می باشد.با توجه به اینکه یکی از اهداف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد امنیت اقتصادی است و این امنیت اقتصادی است که موجبات توسعه پایدار و اشتغال بیشتر در نتیجه رفاه احتماعی بیشتر را بوجود خواهد آورد. لذا با تعریفی که از رانت داشتیم مشخص گردید ارزش افزوده سرمایه ناشی از کار انجام نشده را رانت می گوییم.با این مشخصه، اخذ سند مالکیت برای ملکی که قبلا ارزشی مانند زمینهای اطراف خود داشته و با اخذ سند مالکیت رسمی بدون اینکه کار اضافه ای روی ملک انجام شده باشد ارزش افزوده پیدا می کند این ارزش افزوده پس از اخذ سند مالکیت رانت محسوب می شود.لذا باید ترتیبی اتخاذ گردد که در جریان تنظیم سند مالکیت قیمت قطعی ملک( در کنار قیمت ارزیابی مالیاتی) بر اساس شاخصهای موجود در بازار زمین و مسکن مشخص گردد تا هم از بورس بازی زمین و مسکن جلوگیری گردد و هم قیمت قطعی املاک در دست یک نهاد حاکمیتی قرار گیرد و به این ترتیب دولت می تواند کنترل بیشتری بر بازار زمین و مسکن داشته باشد.

نویسنده: علیرضا حاج محمدی:نقشه بردار کاداستر اداره کل ثبت اسناد و املاک استان خراسان شمالی Ahajmohammadi@Gmail.com

موبایل: 09151861158 فاکس:+98 585 322 3688
منابع:

1- کتاب مالک و زارع نویسنده: آن کترین سواینفورد لمبتون

2- حقوق ثبت اسناد و املاک: تالیف غلامرضا شهری

3- مجموعه قوانین و مقررات ثبتی:تالیف جهانگیر منصور